EOM stanovanjskega kredita in zakaj ti banka o tem ne govori?
Če si kdaj primerjal kredite po oglaševani “ugodnosti”, si skoraj zagotovo gledal nominalno obrestno mero (OM). Banke jo rade izpostavijo, ker je enostavna. Problem je, da OM ne vključuje vseh stroškov. Zato lahko dve ponudbi z navidezno podobno OM na koncu pomenita zelo različna skupna plačila.
- EOM je najbolj uporaben kazalnik, ker vključuje obresti in del stroškov.
- Banka pogosto poudari OM, ker se stroški (odobritev, vodenje, zavarovanje) skrijejo v drobni tisk.
- Za prakso: poglej EOM v pisni ponudbi in naredi primerjavo z EOM kalkulatorjem.
Kaj je EOM (in kaj poskuša zajeti)
EOM je kratica za efektivno obrestno mero. Namen EOM je, da lahko pri isti višini kredita in isti ročnosti primerjaš ponudbe bolj pošteno kot samo z OM, ker EOM praviloma vključuje:
- obresti,
- del stroškov odobritve,
- del stroškov vodenja,
- stroške, ki so pogoj za kredit (kjer so vključeni v izračun EOM).
Zakaj banke pogosto govorijo o OM, ne pa o EOM
Razlogi so precej praktični:
- OM je lažje razumeti in jo je lažje oglaševati kot eno številko.
- EOM je odvisna od predpostavk (znesek, ročnost, stroški, paket, komitent…).
- Del stroškov se lahko pojavi kot “pogoj” (npr. paket), zato uporabnik ne dobi občutka, da je to strošek kredita.
Dokaz, da razlike niso majhne: EOM tabela (Banka Slovenije)
Da se ne vrtimo samo v teoriji, poglej naš članek Kaj je EOM in zakaj je pomembnejša od nominalne obrestne mere?, kjer je objavljena EOM tabela po Banki Slovenije (primerjava potrošniškega kredita ob enotnih predpostavkah). Takšne primerjave dobro pokažejo, da razlike med bankami niso malenkostne.
Ko iščeš stanovanjski kredit, se lahko absolutne razlike v stroških (in posledično v skupnem znesku, ki ga plačaš) hitro izrazijo v tisočih evrov, ker je znesek večji in ročnost daljša.
Kako EOM uporabiš v praksi (brez kompliciranja)
- Vedno zahtevaj pisno ponudbo z navedeno EOM.
- Primerjaj ponudbe pri istih predpostavkah (znesek, ročnost, način odplačevanja).
- Vprašaj za strošek odobritve in strošek vodenja (v €).
- Če je zahtevan paket/zavarovanje, vprašaj, ali je to pogoj in kolikšen je strošek.
- Za hitro simulacijo uporabi EOM kalkulator in kreditni kalkulator.